전입신고와 확정일자

 

부동산 거래 시 반드시 해야 하는 전입신고와 확정일자에 대해 정리해 보겠습니다.

 

전입신고 

 

전입신고란?

내가 사는 곳이 바뀌었으니 새로운 주소지에 대한 정보를 등록해야 하는데요. 이 과정을 '전입신고'라고 합니다. 

근거 법 조항 <출처 : 주민등록법>
주민등록법 제16조(거주지의 이동)
①하나의 세대에 속하는 자의 전원 또는 그 일부가 거주지를 이동하면 제11조나 제12조에 따른 신고의무자가 신거주에 전입한 날부터 14일 이내에 신거주지의 시장· 군수 또는 구청장에게 전입신고를 하여야 한다. 

제11조(신고의무자)
①제10조에 따른 신고는 세대주가 신고사유가 발생한 날부터 14일 이내에 하여야 한다. 다만, 세대주가 신고할 수 없으면 그를 대신하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 할 수 있다. 
1. 세대를 관리하는 자
2. 본인
3. 세대주의 위임을 받은 자로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자
가. 세대주의 배우자
나. 세대주의 직계혈족
다. 세대주의 배우자의 직계혈족
라. 세대주의 직계혈족의 배우자 

 

 

전입신고를 왜 하는가? 

1) 이사를 하고 14일 이내에 전입신고를 하지 않을 경우 5만 원 이하의 과태료가 부과됩니다.  

2) 전입신고를 하지 않으면 가장 큰 문제는 대항력을 가질 수 없게 되는 겁니다.

주택임대차보호법상 나의 권리를 다른 사람에게 주장할 수 없는 겁니다. 

집주인이 바뀌더라도 임차권을 주장할 수 없게 되고 

경매진행 시에도 우선변제권을 잃게 됩니다. 

건물이 매매되어도 새로운 집주인에게

기존 임대료 그대로 살 수 있게 해달라고 요구할 수 있는 권리인

'계약갱신요구권'행사도 불가능합니다.

나중에 문제가 생겼을 때 제대로 보상받기 위해서라도 전입신고는 꼭 해야 합니다. 

 

어려운 단어가 나왔는데요.

우선 대항력에 대해 간단히 살펴보겠습니다. 

대항력은 임차주택의 양도, 기타 후순위 권리자에 의한 경매 등

소유권 변동이 생기더라도 임대차기간 보장과 보증금을 받을 수 있는 권리입니다. 

주인이 바뀌어도 대항할 수 있는 권리입니다. 

 

이 대항력의 조건이

주택의 인도와 전입신고입니다. 

 

그래서 전입신고는 꼭 필요합니다. 

 

대항력이 발생하는 시점은

주택의 인도와 전입신고(주민등록신고)를 갖춘 그 다음날 0시부터 발생합니다. 

 

전입신고는 어떻게 하나요?

1) 온라인으로 정부 24 홈페이지나 모바일 어플로 가능합니다. 

2) 오프라인으로 직접 가까운 동사무소에 방문하셔서 

전입신고서를 작성하시면서 신청하시면 됩니다. 

단, 세대주가 아닌 경우 세대주 신분증과 도장을 지참해야 합니다. 

전월세계약 시 보증금 보호를 위해 확정일자를 받아야 하는데, 

이때 임대차계약서를 가지고 동사무소에 방문하게 되면

전입신고와 확정일자를 동시에 받을 수 있습니다. 

그렇기 때문에 두 번 갈 필요 없이

계약서 들고 가서 한 번에 처리하면 더 좋습니다. 

 

확정일자

 

확정일자란?

법원 또는 동사무소 등에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인해 주기 위하여

임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데 이때 그 날짜를 말합니다. 

 

전입신고와 확정일자는 다른 건가요?

네 다릅니다. 

전입신고는 내가 살고 있는 곳과 관련된 정보를 행정기관에 신고하는 것이고,

확정일자는 실제로 거주하는지 여부와는 상관없이

등기소나 동사무소에서 임대계약서에 대하여 

그 날짜에 임대차계약서가 존재한다는 사실을 증명하기 위하여 법률상 인정되는 일자입니다. 

 

지금 살고 있는 곳 말고 다른 곳에서도 확정일자를 받을 수 있나요?

아니요. 원칙적으로 불가능합니다. 

다만 예외적으로 가족 중 일부가 먼저 전입신고를 하고

나중에 나머지 가족이 전입신고를 하는 경우에는 

대항력 요건을 갖춘 것으로 보아

새로운 집주인에게 기존의 지위를 주장할 수 있습니다. 

 

확정일자는 왜 받아야 하는가?

확정일자를 받는 이유는 '전입신고'와 함께 진행하면 

우선변제권과 대항력이 생기기 때문입니다. 

확정일자를 받으면 우선순위 배당권자로서

경매 시 낙찰대금에서 자신의 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

만약 경매가 진행되더라도 소액임차인이라면

최우선변제권도 가질 수 있습니다. 

 

최우선변제권이라는 단어가 나왔네요.

우선 우선변제권이란 경매나 공매 시 

주택임차인이 후순위권리자나 일반채권자보다 우선해서 보증금

변제를 받을 수 있는 권리입니다. 

우선변제요건은 주택의 인도와 전입신고 그리고 확정일자입니다. 

 

소액임차인의 경우 그 보증금 중 일정액에 대해서는 확정일자가 없더라도

우선변제권을 갖는데 이를 최우선변제권이라고 합니다.

 

소액임차인 보증금 한도

서울시 : 1억 6,500만 원

서울제외 과밀억제권역, 세종특별자치시, 경기도(용인시, 화성시, 김포시) : 1억 4,500만 원

광역시, 경기도(안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시) : 8,500만 원 

그 밖의 지역 : 7,500만 원

임차보증금이 위 금액보다 낮아야 소액 임차인이 됩니다. 

 

최우선 변제 금액 

서울시 : 5,500만 원

서울제외 과밀억제권역, 세종특별자치시, 경기도(용인시, 화성시, 김포시) : 4,800만 원

광역시, 경기도(안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시) : 2,800만 원 

그 밖의 지역 : 2,500만 원

 

서울의 경우 1억 6,500만 원 보증금 중 5,500만 원을 최우선변제받을 수 있다는 겁니다. 

 

전입신고와 함께 확정일자는 개인의 거주지 변경 사실을 공식화하여

다양한 서비스 및 혜택을 받기 위해 필수적인 요소입니다. 

정확하게 신고하여 관련 규정과 법률을 준수하며,

안전하게 새로운 생활환경에 적응할 수 있도록 해야 합니다.