대항력과 우선변제권

 

 

대항력

 

 

대항력이란?

대항력은 임차인이나 세입자가 월세 또는 전세금을 지불하기 어려운 상황에서 집주인에게 법적으로 저항하거나 이의를 제기할 수 있는 권리입니다.

 

주택임대차보호법 제3조(대항력 등)
① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다.
③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.
④ 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조 제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다.
⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권에 관한 「민법」 제536조를 준용한다.

 

대항력의 조건

 

 대항력 : 주택의 인도 + 주민등록신고(전입신고) ​

 

주택의 인도는 임대차의 목적물을 인도받아 직접 거주하는 것입니다.

전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다.

주민등록법에 의하면 전입한 날로부터 14일 이내에 전입신고해야 합니다.

임차인이 주민등록을 갖춘 경우뿐만 아니라 동거 가족 중 일부가 먼저 전입신고한 경우에도 적용됩니다.

 

대항력이 적용시점은 대항요건(주택인도 + 주민등록신고)을 갖춘 그 다음날 0시부터 발생합니다.

 

입주 + 주민등록 전입신고를 하면 다음날 0시부터 대항력이 생깁니다. 

주택의 인도 후 주민등록신고 : 주민등록신고 다음날 0시부터 대항력이 생깁니다. 

주민등록 신고 후 주택의 인도(점유) : 주택의 인도 다음 날 0시부터 대항력이 생깁니다.  ​

 

외국인과 법인의 대항력

◆ 외국인의 경우 출입국관리법에 의한 외국인등록 및 체류지변경신고는 주민등록 및 전입신고를 받은 것으로 봅니다. 

 

◆  법인의 대항력 

국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 대항력을 취득하게 됩니다.

 

대항력이 되는 법인은 한국토지주택공사법에 따른 한국토지주택공사와 지방공기업법 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사입니다.

 

대항력 있는 임차인

임차인이 대항력을 갖춘 시점(대항력의 발생시기는 주택인도와 주민등록을 마친 다음날)이 최선순위 저당권설정일이나 최선순위 가압류기입등기일보다 먼저인 경우 그 임차인은 매수인(낙찰자)에게 대항할 수 있습니다. ​

 

사진출처 : Pixbay

 

 

 

 

우선변제권

 

우선변제권이란?

채권자가 채무자의 채무를 대신 지불한 경우, 그 지급한 금액을 우선적으로 상환받을 수 있는 권리입니다.

 

주택임대차보호법 제3조의 2(보증금의 회수)
② 제3조 제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건과 임대차계약증서(제3조 제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다) 상의 확정일자를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

 

임대인의 채권자에 의한 강제 집행, 담보권의 실행 또는 임대인의 국세 체납으로 인한 경매 또는 공매 시 대항력(주택의 인도와 주민등록) 외 임대차 계약서상 확정일자를 갖춘 경우 주택임차인은 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 매각매금에서 그 보증금을 변제받을 수 있습니다. ​

 

확정일자부 우선변제권

주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건인 주택의 인도(점유)와 주민등록(전입신고)을 갖춘 임차인이 계약서에 확정일자를 부여받았다면 주택이 경매나 공매로 매각되는 과정에서 후순위 제3채권자들에 우선하여 변제받을 수 있습니다.

여기서 확정일자에 의한 우선변제권은 반드시 대항요건을 갖추고 대항력이 발생해야 그 효력이 발생합니다. ​

 

우선변제요건 : 주택의 인도 + 전입신고 + 확정일자

주임법 제3조 제1항의 대항요건을 갖출 것(주택의 인도+ 전입신고)

임대차계약서증서상의 확정일자를 받을 것 (+확정일자)

배당요구종기까지 배당요구를 하였을 것

배당요구종기까지 대항력을 유지할 것

※소액임차인의 경우에는 그 보증금 중 일정액에 대하여는 확정일자 없이도 우선변제권을 갖는다.(최우선변제권)

 

효력발생시기
주임법 제3조의 2 제1항에 규정된 확정일자를 입주 및 주민등록과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우에는
우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 인도와 주민등록을 마친 다음 날을 기준으로 발생합니다.

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주택에 입주하고 주민등록과 확정일자를 동시에 진행했다면 다음 날 0시에 우선변제권이 발생합니다. 

주택에 입주하고 주민등록 전입신고를 마친 후 나중에 확정일자를 받았다면 확정일자 날에 우선변제권이 발생합니다. 

확정일자를 먼저 받고 입주하고 주민등록신고를 하였다면 전입신고일 다음 날 0시를 기준으로 우선변제권이 발생합니다.

 

대항력과 우선변제권

대항력은 경매, 공매, 매매, 증여, 상속 등에도 효력이 발생하나

우선변제권은 경매, 공매에서만 인정됩니다. ​