임차인 보호하는 임대 보증금 보증

집주인이 임대사업자라고 하는데 

전세가 만료된 후 내 보증금을 제대로 돌려받을 수 있을까?

요즘 임대인이 제대로 보증금을 돌려줄수 있는지 꼭 확인이 필요합니다.  

임대사업자는 임대보증금 보증을 의무적으로 가입하도록 되어 있습니다.

임대사업자가 임대보증금을 반환하지 않는 경우 임차인에게 임대보증금의 반환을 책임지는 보증상품인

임대보증금 보증에 대해 정리해보겠습니다. 

 

 

보증대상

「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조 제1항에 따른 민간임대주택

1. 민간건설임대주택

2. 제18조 제6항에 따라 분양주택 전부를 우선 공급받아 임대하는 민간매입임대주택

3. 동일 주택단지에서 100호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 임대하는 민간매입임대주택

4. 제2호와 제3호 외의 민간매입임대주택

 

[단어 정리]
민간임대주택은 임대를 목적로 제공하는 주택으로 임대사업자가 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 등록한 주택입니다. 
임대사업자는 공공주택사업자가 아닌 자로 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대사업을 할 목적으로 등록한 자로 장기일반임대사업자와 공공지원민간임대사업자로 나뉩니다. 
민간임대주택은 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분됩니다. 
민간건설임대주택은 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택입니다. 
민간매입임대주택은 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택입니다. 

 

 

보증책임

임대보증금의 지급을 책임집니다. 

 

보증채권자와 보증채무자

보증채권자는 임대주택의 임차인이고 보증채무자는 임대주택의 임대사업자입니다. 

 

보증금액

사용검사 전 임대보증금보증은 주택분양보증에 따릅니다. 

사용검사 후 임대보증금보증은 임차인으로부터 받거나 받을 임대보증금입니다. 

 

단, 다음의 요건을 갖춘 경우 담보권 설정금액과 임대보증금을 합한 금액에서 주택가격의 60%을 제외한 금액으로 할 수 있습니다. 

 

1. 2021년 9월 14일 이후에 체결된 신규 또는 갱신 임대차계약에 대한 보증 신청건인 경우

1) 근저당권이 세대별로 분리된 경우

2) 임대사업자가 임대보증금보다 선순위인 제한물건, 압류·가압류·가처분 등을 해소한 경우

3) 임대보증금의 일부만을 보증금액으로 하는 것에 대해 임차인이 동의한 경우

 

2. 2021년 9월 14일 전에 체결된 신규 또는 갱신 임대차계약에 대한 보증 신청건인 경우 

1) 근저당권이 세대별로 분리된 경우

2) 임대사업자가 임대보증금보다 선순위인 제한물건, 압류·가압류·가처분 등을 해소한 경우

3) 임차인이 전세권 설정을 요구하고 임대사업자가 이에 동의하여 전세권이 설정된 경우

임차인이 전세권 설정을 요구하지 않는 경우에는 전세권 설정요건을 충족한 것으로 봅니다. 

 

보증기간 

사업검사 전 임대보증금보증은 주택분양보증에 다릅니다. 

사용검사 후 임대보증금보증은 보증서발급일로부터 1년, 2년 또는 임대차 종료일(최대 4년) 선택이 가능합니다. 

 

보증요건

1. 임대주택에 압류, 가압류 및 가처분 등 권리제한사항이 있는 경우 이를 없애야 합니다. 

2. 담보권 설정금액이 주택가격의 60% 이내여야 합니다. 

3. 담보권 설정금액과 임차보증금의 합이 주택가격의 100% 이내여야 합니다. 

4. 보증대상 주택이 건축물대장에 위반건축물로 기재되어 있지 않아야 합니다. 

5. 기타 주택도시보증공사(HUG) 규정에 적합하지 않은 경우 보증가입이 제한됩니다. 

 

보증료

1) 법인(공동주택)

보증료 = 보증금액 X 보증료율 X 보증기간에 해당하는 일수 / 365

신용평가등급 및 부채비율별로 보증료율이 달라집니다. 

2)개인사업자(공동주택)

신규보증 보험료 = 보증금액 X 보증료율 X 임대차계약 시작일 또는 임대주택등록일로부터 보증기간 종료일까지의 일수 / 365

갱신보증 보험료 = 보증금액 X 보증료율 X 보증기간에 해당하는 일수 / 365

구체적인 보증료율은 HUG홈페이지를 참고하시기 바랍니다. 

 

제출서류

1. 개인임대사업자

1) 주민등록등본(보증신청일 기준 1개월 이내 발급분)

2) 신분증

3) 사업자등록증 사본

4) 임대사업자등록증 사본(신청일 기준 1개월 이내 발급분)

5) 임대차계약서 사본

6) 부동산등기부등본

7) 국세, 지방세 납세증명서

8) 건축물대장(아파트 제외)

9) 감정평가서사본(감정평가금액으로 주택가격을 산정하는 경우)

10) 인감증명서

11) 일부보증 가입 동의 

12) 그 밖에 심사에 필요한 서류

 

출처 : HUG(주택도시보증공사)