강화되는 임대사업자의 임대보증금 반환보증 가입

 

 

 

임대사업자의 보증금 보증보험 미가입 시 임차인에게 계약 해제·해지권 부여

최근 전세 사기 문제가 많이 나타나 피해를 보신 분들이 많습니다.

임대사업자는 임대보증금 반환 보증 가입의무가 있습니다.

실제 임대사업자가 보증보험에 가입하지 않은 경우가 다수 발견되었습니다. 

따라서 임대사업자가 임대보증금 반환 보증에 가입하지 않은 경우

임차인이 임대차계약을 해제·해지할 수 있고, 손해도 배상하도록 할 예정입니다. 

 

1. 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제35조(임대차 계약의 해제· 해지 등)

민간임대주택에 관한 특별법 시행령
제35조(임대차 계약의 해제·해지 등)
① 임대사업자는 임차인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 법 제45조 제1항에 따라 임대사업자로 등록되어 있는 기간 동안 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 없다. 
-이하 생략-
② 법 45조 제2항에서 "시장·군수 구청장이 임대주택에 거주하기 곤란할 정동의 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 시장·군수·구청장이 민간임대주택에 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우
2. 임대사업자가 임차인의 의사에 반하여 민간임대주택의 부대시설·복리시설을 파손시킨 경우
3. 임대사업자의 귀책사유로 입주지정기간이 끝난 날 부터 3개월 이내에 입주할 수 없는 경우 
4. 법 제49조에 따라 임대보증금에 대한 보증에 가입해야 하는 임대사업자가 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 않은 경우 
출처 : 민간임대주택에 관한 특별법 시행령

민간임대주택에 관한 특별벌 시행령 제35조 2항 4에 "임대보증금에 대한 보증에 가입해야 하는 임대사업자가 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 않은 경우 동법에 따라 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재개약을 거절할 수 있습니다. 

 

2. 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 안 별지 제24호 표준임대차계약서

위 표준임대차계약서에도 법 조항에 대한 내용과

임대보증금 보증 가입여부를 표기하도록 되어 있습니다. 

 

3. 민간임대주택에 관한 특별법 제39조2항

민간임대주택에 관한 특별법
제39조(보증대상액)
② 법 제49조 제3항 각 호 외의 부분 후단에 따른 주택가격의 산정방법은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 한다. 
1. 감정평가법인 등이 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제3조에 따라 감정평가액을 산정하는 방법
2. 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제16조부터 제18조까지의 규정에 따라 공시된 가격(준주택의 경우에는 「소득세법」제99조 제1항 제1호 다목에 따른 기준시가를 말한다)에 국토교통부장관이 정하여 고시하는 비율을 곱하여 산정하는 방법
3. 보증회사가 전세금 반환을 보장하는 보증을 할 때 적용하는 주택가격 산정 기준을 국토교통부장관이 정하여 고시하는 방법에 따라 적용하여 산정하는 방법
출처 : 민간임대주택에 관한 특별법 시행령

임대보증금 반환 보증 가입을 위한 주택가격 산정방법도 개선했습니다. 

주택가격 산정 시 신축빌라 등에 대해서는 감정평가액이 활용됩니다. 

이를 용하여 임대사업자와 감정평가사들이 짜고 감정평가액을 부풀려 임대보증금 반환 보증에 가입하는 문제가 있었습니다. 

임대보증금 반환 보증 가입을 위한 주택가격 산정시

기존에는 감정평가액·공시가격·실거래가 중 선택하였습니다. 

이를 개선하여 공시가격 → 실거래가→ 감정평가액 순으로 적용하도록 개선하는 내용입니다. 

또한 감정평가액도 한국감정평가사협회에서 추천한 감정평가 법인 등이 평가한 감정평가액만 인정하도록 합니다.

 

4. 정리

임대사업자의 임대보증금 반환 보증 가입이 이미 의무화되어 있지만 가입하지 않아 생기는 문제를 담보할 수 없었습니다. 

이글 보안해 임대사업자가 임대보증금 반환 보증을 가입하지 않는 경우 임차인을 구제하는 방법을 구체화한 내용입니다. 

또한 주택가격 산정방식도 개선하여 감정평가액을 부풀려 전세사기 수법으로 이용되지 않도록 하는 것입니다.