분양가상한제

 

분양가 상한제를 정리해보도록 하겠습니다. 

 

분양가상한제는 정부가 적당하다고 판단되는 수준으로 건축비를 정하면 시행사가 여기에 적정한 이윤을 더해 분양가를  정하는 제도입니다. 

 

 

분양가 상한제 

분양가상한제는 정부가 적당하다고 판단되는 수준으로 건축비를 정하면 시행사가 여기에 적정한 이윤을 더해 분양가를  정하는 제도입니다.

 

목적 및 도입 

분양가 자율화(199년) 이후 고분양가 논란과 가격의 급등으로 인한 시장 불안을 해소하기 위해 다시 도입되었습니다. 

 

적용대상

1. 공공택지 내 공동주택에 의무적으로 적용합니다. 

2. 민간택지 중 국토부장관이 지정하는 지역의 공동주택에 적용합니다. 

도시형 생활주택, 경제자유구역 내 외자 유치 관련 주택(경제자유구역위원회 심의, 의결 필요), 관광특구 내 초고층건축물, 재건축 등 조합원 공급분, 30세대 미만 주택은 적용되지 않습니다. 

 

분양가 산정방법 

분양가를 "택지비 + 건축비" 이하의 가격을 제한합니다. 

택지지는 공급가격(공공택지) 또는 감정평가액(민간택지) + 택지가산비입니다. 

건축비는 기본형 건축비(지상층 건축비 + 지하층 건축비) + 건축가산비입니다. 

 

2023년 9월 15일 이후 입주자모집 승인을 신청하는 단지부터 기본형 건축비가 인상됩니다. 

콘크리트 등 자재비와 노무비 인상 등으로 기본형 건축비(16~26층 이하, 전용면적 60~85㎡ 지상층 기준)가 ㎡당 194만 3천원에서 197만 6천 원으로 1.7% 상승됩니다. 

 

분양가격 공시 

분양가격 세부항목을 공시합니다. 

분양가격 세부항목은 공공 택지 62개로 택지비 4, 공사비 51, 간접비 6, 가산비 1입니다. 

민간택지 7개로 택지비, 직·간접 공사비, 설계비, 감리비, 부대비, 가산비입니다. 

모든 공공택지와 일부 민간주택(투기과열지구, 시군구청장 지정 요청 지역 등)의 분양가상한제 적용주택이 공시대상입니다. 

공공택지는 사업주체가 입주자 모집 공고 시 직접 공시하고, 민간택지는 시·군·구청장이 공시합니다. 

 

후분양에 적용되는 분양가 상한제

분양가 상한제는 상한제 적용 지역 지정 이후 '입주자 모집 공고 신청분'부터 적용될 예정입니다. 

후분양 단지에도 분양가 상한제는 '입주자 모집 공고 신청분'부터 일관되게 적용될 예정입니다. 

전매제한 기간 확대도 후분양 여부와 무관하게 분양가 상한제 적용 주택에는 동일하게 적용됩니다. 

다만, 전매제한 기간이 3년을 초과하는 경우 3년 이내에 소유권 이전 등기 시 3년이 경과한 것으로 간주합니다. 

 

전매제한기간 

분양가상한제를 적용받는 주택은 투기과열지역는 10년, 조정대상지역은 7년간 전매할 수 없습니다.

경우에 따라 5년까지 해당 주택에서 실제 거주해야 합니다. 기존에는 공공택지에만 적용되었지만 2019년 11월부터는 민간택지에도 도입되었습니다. 

공공택지 내 투기과열지구에서는 5년, 8년, 10년 전매할 수 없습니다. 

그 외 지역에서는 3년, 6년, 8년 전매할 수 없습니다. 

민간택지 내 투기과열지구에서는 5년, 8년, 10년 전매할 수 없습니다. 

 

분양가상한제 적용조건

주택가격은 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높아 투기과열지구로 지정된 지역입니다. 

분양가격은 직전 12개월 평균 분양가격상승률이 물가상승률의 2배 초과하는 지역입니다. 

청약경쟁률은 직전 2개월 모두 5:1을 초과하는 지역입니다. 

거래는 직전 3개월 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가한 지역입니다.