재개발 지정요건 절차 용어 등 알아보기

 

노후화된 건물이 많아지면서 재개발, 재건축 개발에 대한 관심이 많이 높아지고 있습니다. 

오늘은 재개발에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

 

재개발
1. 재개발이란?
2. 재개발 구역 지정요건
3. 재개발 절차
4. 재개발정비사업 사업방식 비교
5. 재개발 용어

 

 

1. 재개발이란?

재개발은 정비기반시설(도로, 상하수도, 공원, 공용주차장 등)이 열악하고 노후, 불량건축물(주택, 상가시설 등)이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역, 공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권 활성화 등을 위하여 도시 환경을 개선하기 위한 사업입니다. 

 

2. 재개발 구역 지정요건 

1) 필수항목

① 구역면적 : 10,000㎡(1ha) 이상

   서울시 도시계획위원회가 심의하여 인정하는 경우에는 5,000㎡ 이상인 경우도 가능합니다. 

② 노후도 : 노후건축물의 수가 2/3 이상

(노후도 : 철근콘크리트 또는 철골콘크리트 등 견고한 건축물의 경우에는 30년 이상(단독주택 제외),

               그 외의 건축물은 20년 이상 된 건축물)

 

2) 선택항목

①  호수밀도가 60호/ha 이상인 지역

(호수 밀도 : 구역 내의 주택 호수(가구수)를 해당 구역 내의 토지면적으로 나눈 수치

                   (구역 내 주택 호수 / 구역 내 토지 면적) X 100

②  전체 필지 중 과소필지율 40% 이상인 지역 

 (과소필지 : 건축대지로서 효용을 다할 수 없는 작은 토지, 서울시의 경우 대지면적 90㎡ 미만)

③ 주택접도율이 40% 이하인 지역

(주택접도율 : 구역 내에 폭 4m 이상의 도로에 접한 건축물의 수를 구역 내에 건축물의 총수로 나눈 비율 

                    (전체 건축물 수 / 폭 4m 이상 도로에 접하는 건축물 수) X 100

④ 노후도 : 연면적의 2/3 이상(조례로 10%까지 완화 가능)

(노후도 : 전체 건축물의 연면적의 노후비율로 구역 내의 노후 건축물의 비율이 아니다.) 

 

■ 필수항목 2개 + 선택항목 1개 이상

 

3. 재개발 절차

 

 

1) 구역지정

2) 조합설립추진위원회 구성

3) 조합설립인가

4) 시공사선정

5) 사업시행인가

6) 분양신청

7) 관리처분계획인가

8) 철거 및 착공

9) 준공인가

10) 확정측량

11) 해산 및 청산

 

4. 재개발정비사업 사업방식 비교

 

 

5. 재개발 용어

1) 조합원분양가

조합에서 조합원에게 제공하는 분양가격

 

2) 비례율

재개발 사업성을 알려주는 기준

비례율 = {(종후자산평가액(사업의 수익)- 총사업비(사업의 비용)) ÷ 종전자산평가액} X 100

 

3) 감정평가액(감평가, 종전자산평가액)

사업시행인가 전 조합원들이 소유하고 있는 토지 및 건축물의 감정평가액을 모두 합한 가격

 

4) 권리가액

조합원이 자신의 부동산에 대해 권리를 주장할 수 있는 실제 금액

권리가액 = 감정평가액 X 비례율

 

5) 조합원분담금

조합원이 새 아파트를 분양받기 위해 부담해야 되는 비용

조합원분양가 - 권리가액(감정평가액 X 비례율) = 조합원분담금

 

6) 추가 분담금

처음에는 없었지만 나중에 추가로 부담이 생긴 금액

사업의 지연으로 인한 금융 비용의 증가, 경기 변동에 따른 물가상승으로 인한 건축비 상승 등으로

조합이 애초 계획했던 관리처분계획대로 사업이 진행되지 않아 추가로 부담하는 금액 

 

재개발에 대해 간단히 확인해 보았습니다.